投資のための予算がある程度潤沢にあり、また運用中のリスクを最小化したいのであれば、一棟投資マンションの購入では「新築」が候補に挙がります。新築物件は、所有する土地にマンションを建築するケースと、完成した土地付きマンションを購入するケースとがありますが、多くの投資家は後者を検討するのが一般的でしょう。

新築の場合は、既存の物件と比較して、最新の性能と設備を備えることが可能なので、賃貸経営において高額の賃料を設定でき、高い稼働（満室入居）が期待できます。また、当面は修繕やリフォームなど大きな投資の必要がないので、運用上のリスクも少なく安定的な経営が期待できます。

（表1）新築一棟マンションの投資面からみた特性

住宅・非住宅を問わず、近年は新築の建築物の価格が大幅に上昇しています。新築一棟物件についても、記録的な上昇が継続しており、購入検討の際の大きなハードルとなりつつあります。不動産市況を俯瞰する指数の1つである「不動産価格指数」からも、近年の急激な上昇ぶりが見て取れます。

「不動産価格指数」とは、2010年平均を基準（100）に設定し、不動産の種類別に月々の価格推移について国土交通省が公表するものです。商業用不動産（店舗、オフィス、倉庫、工場、マンション・アパート（一棟）、商業地、工業地）の中でも、「マンション・アパート（一棟）」は2022年第4四半世紀分（10－12月）において、全国平均で157.7と最も高い指数を示しています。

（表3）地域別不動産価格指数（マンション・アパート（一棟））＊2022年第4四半期分

出典：国土交通省「不動産価格指数（住宅および商業用不動産）」（2022年第4四半期分・季節調整値）

こうした数字は、大都市に限った傾向ではないようです。上記の「157.7」という数値は全国平均ですが、三大都市圏平均（155.8）より、それ以外の平均（168.3）の方が高いことからも、全国的な傾向と言えそうです。2023年3月に国土交通省が発表した「令和5年地価公示」でも、コロナ禍で落ち込んでいた地価が全国的に上昇していることが確認できます。

賃貸物件の家賃も同様に上昇すればいいのですが、2010年から賃料平均は1.5倍にまではアップしていません。つまり、投資物件の調達コストの大幅上昇が利回りの低下につながり、投資計画に大きく影響しているのです。

優位点、課題、投資計画…中古一棟マンションは多面的に検討できる